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浙江富润:拟转让股权涉及的浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

时间:2020-03-27 04:43 点击:

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浙江富润:拟转让股权涉及的浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告


本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的
浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔
2019〕342号

(共一册第一册)

坤元资产评估有限公司

二〇一九年六月十七日


目录


资产评估师声明
....................................................................................................... 1


资产评估报告·摘要
............................................................................................... 2


资产评估报告·正文
............................................................................................... 5
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
...............................5
二、评估目的
.................................................................9
三、评估对象和评估范围
.......................................................9
四、价值类型及其定义
........................................................10
五、评估基准日
..............................................................10
六、评估依据
................................................................10
七、评估方法
................................................................12
八、评估程序实施过程和情况
..................................................16
九、评估假设
................................................................17
十、评估结论
................................................................17
十一、特别事项说明
..........................................................18
十二、资产评估报告使用限制说明
..............................................20
十三、资产评估报告日
........................................................21


资产评估报告·附件

一、被评估单位基准日财务报表
................................................ 22
二、委托人和被评估单位法人营业执照
.......................................... 23
三、评估对象涉及的主要权属证明资料
.......................................... 25
四、委托人和被评估单位的承诺函
.............................................. 28
五、签名资产评估师的承诺函
.................................................. 30
六、资产评估机构备案公告
.................................................... 31
七、资产评估机构法人营业执照
................................................ 32
八、签名资产评估师职业资格证书登记卡
........................................ 33
九、资产评估委托合同
........................................................ 35


资产基础法评估结果汇总表及明细表
.................................................................... 39



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

资产评估师声明


一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。


二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。


本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。


本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。


三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持
独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。


四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存
在偏见。


五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。


1坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的
浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告

坤元评报〔
2019〕342号

摘要


以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论,应当认真阅读评估报告正文。


一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人

本次资产评估的委托人为浙江富润股份有限公司(以下简称“富润股份公司”),
被评估单位为浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司(以下简称“人民药店”)。


根据《资产评估委托合同》,本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规
定的资产评估报告使用人。


二、评估目的

富润股份公司拟转让人民药店的股权,为此需要对该经济行为涉及的人民药店
股东全部权益价值进行评估。


本次评估目的是为该经济行为提供人民药店股东全部权益价值的参考依据。


三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的人民药店的股东全部权益。


评估范围为人民药店申报的并经过诸暨天阳会计师事务所有限公司审计的截至
2018年
12月
31日的全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资产(包括建筑
物类固定资产、设备类固定资产和长期待摊费用)及流动负债。按照人民药店提供
的业经诸暨天阳会计师事务所有限公司审计的截至
2018年
12月
31日会计报表反映,
资产、负债及股东权益的账面价值分别为
21,669,568.58元、20,368,375.52元和
1,301,193.06元。


2坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

四、价值类型

本次评估的价值类型为市场价值。


五、评估基准日

评估基准日为
2018年
12月
31日。


六、评估方法

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,本次采用资产基础法进
行评估。


七、评估结论

在本报告所揭示的评估假设基础上,人民药店股东全部权益的评估价值为
1,310,916.79元(大写为人民币壹佰叁拾壹万零玖佰壹拾陆元柒角玖分),与账面
价值
1,301,193.06元相比评估增值
9,723.73元,增值率为
0.75%。


八、评估结论的使用有效期

本评估结论仅对富润股份公司股权转让之经济行为有效。本评估结论的使用有
效期为一年,即自评估基准日
2018年
12月
31日起至
2019年
12月
30日止。


九、对评估结论有重大影响的特别事项


1. 截至评估基准日,被评估单位存在以下资产抵押事项,可能对相关资产产生
影响:
被评估单位以证号为诸暨国用(
2010)第
90106579号的土地使用权以及证号为
房产证诸字第
F0000059635号的房产为抵押物,为被评估单位向招商银行绍兴诸暨
支行借款
500万元提供担保,担保期限为
2018年
7月
3日至
2021年
7月
2日。


人民药店承诺,截至评估基准日,除上述事项外,不存在其他资产抵押、质押、
对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。



2. 截至评估基准日,被评估单位存在以下资产租赁事项:
(1)被评估单位将位于暨阳街道暨阳路
27号的第三间营业房出租给潘何泓使
用,租期为
2018年
1月
1日至
2020年
12月
31日,第
1-2年年租金为
10万元/年,

3年年租金为
11万元。因租期较短,本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。

(2)被评估单位向浙江省诸暨市医药药材有限公司租入位于诸暨市丰南路
46
3坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

号的一幢
4层楼的房屋作为办公用房,建筑面积为
1,415平方米,租期三年(2017

8月
1日至
2020年
7月
31日),年租金为
14.5万元。该事项可能对相关资产产
生影响,但本次评估未考虑其对评估结果的影响。


资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。


4坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的
浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告

坤元评报〔
2019〕342号

浙江富润股份有限公司:

坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估
程序,对贵公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司股东全
部权益在
2018年
12月
31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人


(一)委托人概况


1. 名称:浙江富润股份有限公司(以下简称“富润股份公司”)
2. 住所:浙江省绍兴市诸暨市浣东街道东祥路
19号富润屋
3. 法定代表人:赵林中
4. 注册资本:伍亿贰仟壹佰玖拾肆万陆仟壹佰壹拾捌元
5. 类型:其他股份有限公司(上市)
6. 统一社会信用代码:91330000609700859G
7. 发照机关:浙江省工商行政管理局
8. 经营范围:信息技术的技术开发、技术咨询、技术服务,数据处理服务及产
品销售,计算机软硬件开发,经营增值电信业务(凭许可证经营),针纺织品、服装
的制造、加工,仓储,物业管理,经济信息服务。(依法须经批准的项目,经相关部
门批准后方可开展经营活动)
(二) 被评估单位概况

一)企业名称、类型与组织形式


1.名称:浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司
(以下简称“人民药店”)
2.住所:诸暨市暨阳街道丫家杨
46号
5坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

3.法定代表人:杨柳诚
4.注册资本:贰佰壹拾万元整
5.类型:有限责任公司
6.统一社会信用代码:
91330681753999664C
7. 登记机关:诸暨市市场监督管理局
8.经营范围:零售(连锁):处方药与非处方药:中药材、中成药、中药饮片、
化学药制剂、抗生素制剂、生化药品;食品经营:预包装食品(含冷藏冷冻食品)
销售;散装食品(含冷藏冷冻食品)销售;保健食品销售;特殊医学用途配方食品
销售;婴幼儿配方乳粉销售;其他婴幼儿配方食品销售(以上经营范围均凭有效许
可证经营);零售:第一类医疗器械、第二类医疗器械、化妆品、卫生用品。(依法
须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
二)企业历史沿革


1. 人民药店成立于
2003年
9月
23日,初始注册资本
50万元,成立时股东和
出资情况如下:
序号股东名称出资额(万元)出资比例
1浙江富润股份有限公司
26.00 52.00%
2杨柳诚
10.50 21.00%
3金幼芳
3.00 6.00%
4毛雄儿
3.00 6.00%
5戴爱清
1.00 2.00%
6杨茜
1.00 2.00%
7董笑均
1.00 2.00%
8赵秀兰
1.00 2.00%
9李敏罗
0.50 1.00%
10谷建钢
0.50 1.00%
11陈垂每
0.50 1.00%
12何占来
0.50 1.00%
13孙纬成
0.50 1.00%
14金军
0.50 1.00%
15王刚
0.50 1.00%
合计
50.00 100.00%

2.2007年
11月,人民药店第一次增资
2007年
11月
17日,公司股东会通过决议同意增加注册资本
160.00万元,增
资后注册资本为
210.00万元。


6 坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

2007年
12月
3日,诸暨天阳会计师事务所出具了诸天阳
[2007]验内字第
412
号《验资报告》,对人民药店的出资情况进行了审验。截至
2017年
11月
30日,人
民药店已经收到新增注册资本合计人民币
160.00万元。


本次新增注册资本后,人民药店的股权结构如下:

股东名称出资额(万元)出资比例
杨柳诚
62.7 29.85%
董笑均
13.6 6.47%
浙江富润股份有限公司
26 12.38%
金军
10 4.76%
毛雄儿
7 3.33%
王炜尔
7 3.33%
赵秀兰
7 3.33%
金幼芳
4.6 2.18%
王刚
4 1.90%
朱可人
4 1.90%
余静
3.5 1.67%
戴爱清
3 1.43%
孙维华
3 1.43%
寿梨伢
3 1.43%
袁映霞
3 1.43%
王夏春
3 1.43%
袁丙石
3 1.43%
周惠朵
2 0.95%
赵海燕
2 0.95%
陈新生
2 0.95%
王国女
2 0.95%
赵婧
2 0.95%
赵彩红
2 0.95%
何红媛
2 0.95%
骆燕
2 0.95%
赵伟瑶
2 0.95%
朱承红
2 0.95%
钱何燕
2 0.95%
许星
1.5 0.71%
占美英
1.5 0.71%
张美生
1 0.48%
俞浣萍
1 0.48%
赵灵芝
1 0.48%
孙竟筠
1 0.48%
郭志红
1 0.48%
葛利红
1 0.48%
吕丹
1 0.48%
赵礼军
1 0.48%
吕文秀
1 0.48%
胡蓓莉
1 0.48%

7 坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

股东名称出资额(万元)出资比例
赵觉民
1 0.48%
郑新品
1 0.48%
杨幼芳
1 0.48%
周丽君
1 0.48%
杨茜
1 0.48%
何丽玲
0.6 0.29%
李敏罗
0.5 0.24%
谷建钢
0.5 0.24%
陈垂每
0.5 0.24%
何占来
0.5 0.24%
合计
210.00 100.00%

截至评估基准日,人民药店的注册资本和股权结构未发生变更。


三)被评估单位前
2年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表:

单位:人民币元

项目名称
2016年
12月
31日
2017年
12月
31日
2018年
12月
31日
资产
24,034,745.34 20,715,820.30 21,669,568.58
负债
21,708,974.74 19,329,496.93 20,368,375.52
股东权益
2,325,770.60 1,386,323.37 1,301,193.06
项目名称
2016年
2017年
2018年
营业收入
19,180,736.21 18,435,395.93 18,559,196.83
营业成本
13,714,318.74 13,271,299.33 13,253,544.43
利润总额
-257,505.84 -271,557.47 -127,187.00
净利润
-257,505.84 -271,557.47 -128,278.33

上述年度及基准日的财务报表均业经注册会计师审计,且出具了无保留意见的
审计报告。


四)被评估单位经营情况等

人民药店成立于
2003年
9月
23日,主要零售处方药与非处方药、中药材、中
成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素制剂、生化药品;销售预包装食品(含冷藏
冷冻食品)、散装食品(含冷藏冷冻食品)、保健食品、特殊医学用途配方食品、
婴幼儿配方乳粉、其他婴幼儿配方食品;零售第一类医疗器械、第二类医疗器械、
化妆品、卫生用品。



(三) 委托人与被评估单位的关系

委托人为被评估单位的股东。



(四) 其他资产评估报告使用人

根据《资产评估委托合同》,本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。


8坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

二、评估目的

富润股份公司拟转让人民药店的股权,为此需要对该经济行为涉及的人民药店
股东全部权益价值进行评估。


本次评估目的是为该经济行为提供人民药店股东全部权益价值的参考依据。


三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的人民药店的股东全部权益。


评估范围为人民药店申报的并经过诸暨天阳会计师事务所有限公司审计的截至
2018年
12月
31日的全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资产(包括建筑
物类固定资产、设备类固定资产和长期待摊费用)及流动负债。按照人民药店提供
的业经诸暨天阳会计师事务所有限公司审计的截至
2018年
12月
31日会计报表反映,
资产、负债及股东权益的账面价值分别为
21,669,568.58元、20,368,375.52元和
1,301,193.06元。具体内容如下:

单位:人民币元

项目账面原值账面净值
一、流动资产
11,963,730.61
二、非流动资产
9,705,837.97
其中:长期股权投资
0.00
投资性房地产
0.00
固定资产
14,310,686.03 9,593,053.26
在建工程
0.00
无形资产
0.00
其中:无形资产——土地使用权
0.00
无形资产——其他无形资产
0.00
长期待摊费用
112,784.71
递延所得税资产
0.00
其他非流动资产
0.00
资产总计
21,669,568.58
三、流动负债
20,368,375.52
四、非流动负债
0.00
其中:递延所得税负债
0.00
负债合计
20,368,375.52
股东权益合计
1,301,193.06

其中:

列入评估范围的存货账面价值
6,673,871.06元,其中账面余额
6,673,871.06
元,存货跌价准备
0.00元,包括材料采购、原材料和库存商品,材料采购和原材料

9坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

系长期挂账款项,实际已无实物,库存商品存放于人民药店的仓库内。


列入评估范围的建筑物类固定资产账面原值
13,340,419.81元,账面净值
9,509,477.56元,减值准备
0.00元,系位于暨阳街道暨阳路
27号人民药店商铺。


列入评估范围的设备类固定资产共计有
188台(套/项/辆),合计账面原值
970,266.22元,账面净值
83,575.70元,减值准备
0.00元,包括煎药机、煎药包
装机、中药粉碎机
/切片机、水分测定仪、生物显微镜、澄明度检测仪等药品经销设
备及检测仪器,电脑、空调、打印机等办公设备和车辆,均分布于人民药店及办公
场地内。在评估基准日的详细情况如下表所示:

编号科目名称计量单位数量
账面价值(元)
原值净值
1固定资产—机器设备台(套/项)
186 818,443.30 48,336.75
2固定资产—车辆辆
2 151,822.92 35,238.95
3减值准备
0.00

列入评估范围的长期待摊费用账面价值
112,784.71元,系配送中心、原益寿堂
等门店的装潢费用的摊余额。

委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。


四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。


五、评估基准日

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,由委托人确定本次
评估基准日为
2018年
12月
31日,并在评估委托合同中作了相应约定。

评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日,尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。


六、评估依据
(一) 法律法规依据


1.《资产评估法》;
2.《国有资产评估管理办法》;
3.《国有资产评估管理若干问题的规定》;
10坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

4.《企业国有资产监督管理暂行条例》;
5.《企业国有资产评估管理暂行办法》;
6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》;
7.《企业国有资产法》;
8.《企业国有资产交易监督管理办法》;
9.《公司法》、《合同法》、《证券法》等;
10.其他与资产评估有关的法律、法规等。

(二) 评估准则依据


1.《资产评估基本准则》;
2.《资产评估职业道德准则》;
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》;
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》;
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》;
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》;
7.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》;
8.《资产评估执业准则——企业价值》;
9.《资产评估执业准则——不动产》;
10.《资产评估执业准则——机器设备》;
11.《企业国有资产评估报告指南》;
12.《资产评估价值类型指导意见》;
13.《资产评估对象法律权属指导意见》。

(三) 权属依据


1.人民药店提供的《营业执照》、公司章程和验资报告;
2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明
(凭证)、
会计报表及其他会计资料;
3.国有土地使用证、房屋所有权证、车辆行驶证、发票等权属证明;
4.其他产权证明文件。

(四) 取价依据


1.被评估单位提供的评估申报表;
2.被评估单位截至评估基准日的审计报告以及相关会计报表;
11 坤元资产评估有限公司



浙江富润股份有限公司拟转让股权涉及的浙江省诸暨市
人民药店医药连锁有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

3. 有关工程的原始资料等;
4.浙江省工程定额标准;
5.《房屋完损等级及评定标准》(城乡建设环境保护部);
6.资产所在地的房地产市场价格的调查资料;
7.《机电产品报价手册》及其他市场价格资料、询价记录;
8.主要设备的购置合同、发票、付款凭证等资料;
9.财政部财税[2008]170号《国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干
问题的通知》;国务院令第
538号《中华人民共和国增值税暂行条例》;财政部、国
家税务总局令第
50号《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》;其他税收相关
法规;
10. 浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件;
11.中国人民银行公布的评估基准日贷款利率;
12.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等;
13.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料;
14.其他资料。

七、评估方法


(一)评估方法的选择

根据现行资产评估准则及有关规定,企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。


根据本次评估的企业特性,评估人员难以在公开市场上收集到与被评估单位相
类似的可比上市公司,也无法收集并获得在公开市场上相同或者相似的交易案例,
不适合采用市场法。


因人民药店近几年连续亏损,公司未来收益情况及风险难以合理预测,故本次
评估不宜用收益法。


由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以
识别,评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法,并具
备实施这些评估方法的操作条件,故本次评估适宜采用资产基础法。


本次根据资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料,确定采用资产基

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础法对委托评估的人民药店的股东全部权益价值进行评估。



(二)资产基础法简介

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业
表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。它是以
重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方
法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东
全部权益的评估价值。计算公式为:

股东全部权益评估价值=Σ各分项资产的评估价值
-相关负债

主要资产的评估方法如下:

一)流动资产


1.货币资金
货币资金均为银行存款,对于银行存款,以核实后账面值为评估值。

2. 应收账款、其他应收款和相应坏账准备
(1) 应收账款
1) 对于有充分证据表明可以全额收回的款项,包括应收关联方往来款、账龄在
1年以内的款项,估计发生坏账的风险较小,以其核实后的账面余额为评估值。

2)应收益寿堂的款项,因客户破产倒闭,预计无法收回;应收综合的货款,因
长期挂账,催收无果,预计无法收回。本次将上述应收款评估为零。

公司按规定计提的坏账准备
74,257.84评估为零。



(2) 其他应收款
1) 对于有充分证据表明可以全额收回的款项,包括应收加盟店的货款、供货商
的奖励款等,估计发生坏账的风险较小,以其核实后的账面余额为评估值。

2)上海苏娜文化传播有限公司、方卫敏等
6户款项,合计金额为
1,450,873.51
元,均系长期挂账款项,多次催收无果,预计无法收回,本次将上述款项评估为零。

3. 预付款项
预付款项包括货款和房租,对于浙江省诸暨市医药药材有限公司的房租
525,000.00元,由于系发票未到而挂账的费用,将其评估为零;其余款项期后均能
形成相应资产或权利,以核实后的账面值为评估值。



4. 存货
存货包括材料采购、原材料和库存商品,根据各类存货特点,分别采用适当的
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评估方法进行评估。

材料采购和原材料均系长期挂账的余额,已无实物,本次将其评估为零。

对于库存商品,由于人民药店系药材经销商,其毛利率较低,对其采用逆减法

估算后的余额与其账面成本基本接近,故以核实后的账面余额为评估值。


二)非流动资产


1. 建筑物类固定资产
由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产系位于市区的商铺,近来该区域或
邻近区域同类物业的交易案例较多,本次评估选用市场法。该类建筑物的评估值中
包含了相应土地使用权的评估价值。


市场法是指在掌握与被评估建筑物相同或相似的建筑物(可比实例)的市场价
格的基础上,以被评估建筑物为基准对比分析可比实例并将两者的差异量化,然后
在可比实例市场价格的基础上作出调整和修正,确定待估建筑物评估价值的评估方
法。



1) 参照物的选定
A.一般选择三个以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的建筑物作为
可比实例,再将上述可比实例的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面
积上的人民币买卖交易价格。

B.因素修正调整计算
根据待估建筑物与可比实例的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、
朝向等因素的不同,对可比实例的价格进行交易情况、交易日期、不动产状况修正,
得出比准价格。计算公式为:

待估建筑物比准价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正
系数×不动产状况修正系数


C.评估价值的确定
对于各可比实例测算所得的比准价格,在分析其合理性的基础上经比较后按照
算数平均法确定不含契税评估价值。

本次委估物业的评估价值按市场法下得出的不含契税的价值并加计相应契税确
定。计算公式为:
评估价值=不含契税的价值×(
1+契税税率)


2.设备类固定资产
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根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点,确定主要采用成
本法进行评估。


成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的
成本即重置成本,然后估测被评估资产存在的各种贬值因素
(实体性陈旧贬值、功能
性陈旧贬值和经济性陈旧贬值),并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价
值的方法。计算公式为:

评估价值=重置价值—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
=重置价值×成新率
另外,对无物设备,评估为零;报废设备以其估计的可变现净值为评估价值;
对于闲置的设备考虑期后可能备用情况对价值的影响。



(1)重置价值的确定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利
息以及其他费用中的若干项组成。

重置价值=现行购置价+相关费用
相关费用包括运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本等若干项目。

本次委估设备较为简单,因多不用安装或可由供应商负责送货上门和安装,故

本次评估时不再单独考虑运杂费和安装调试费等相关费用。

车辆的相关费用包括车辆购置税和证照杂费。



(2) 成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况,确定设备成新率。

A.对于电脑、空调等办公设备,主要以使用年限法为基础,结合设备的使用维
修和外观现状,确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备,考虑技
术更新快所造成的经济性贬值因素。

B.对于车辆,首先按车辆行驶里程法和使用年限法分别计算理论成新率,采用
孰低法确定其理论成新率,以此为基础,结合车辆的维护保养情况和外观现状,确
定成新率。

3. 长期待摊费用
长期待摊费用系原益寿堂、配送中心等装潢费用,企业未进行摊销。

经核实,原益寿堂和各门店已关闭,期后已不存在对应的价值与权利,评估值
为零;配送中心装潢费用,评估人员在受益期内(
10年)平均摊销,期后尚存在对

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应的价值或权利,以剩余受益期应分摊的金额确定评估价值。


三)负债

负债系流动负债,包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交
税费和其他应付款等流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发
放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。各项负债均为实际应承担的债务,短
期借款,以核实后的账面价值加计截至评估基准日企业应提未提的利息为评估价值;
其余流动负债以核实后的账面值为评估值。


八、评估程序实施过程和情况

本项资产评估工作于
2019年
5月
13日开始,评估报告日为
2019年
6月
17日。

整个评估工作分五个阶段进行:


(一)接受委托阶段


1.项目调查与风险评估,明确评估业务基本事项,确定评估目的、评估对象和
范围、评估基准日;
2.接受委托人委托,签订资产评估委托合同;
3.编制资产评估计划;
4.组成项目小组,并对项目组成员进行培训。

(二)资产核实阶段


1.评估机构根据资产评估工作的需要,向被评估单位提供资产评估申报表表样,
并协助其进行资产清查工作;
2.了解被评估单位基本情况及委估资产状况,并收集相关资料;
3.审查核对被评估单位提供的资产评估申报表;
4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察,收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料,并对资产状况进行勘查、记录;
5.收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料,核实资产权属情
况;
6.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

(三) 评定估算阶段


1.根据委估资产的实际状况和特点,制订各类资产的具体评估方法;
2.收集市场信息;
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3.对委估资产进行评估,测算其评估价值。

(四) 结果汇总阶段


1.分析并汇总分项资产的评估结果,形成评估结论;
2.编制初步评估报告;
3.对初步评估报告进行内部审核;
4.征求有关各方意见。

(五)出具报告阶段

征求意见后,正式出具评估报告。


九、评估假设


1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变。

2.本次评估以公开市场交易为假设前提。

3.本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提,即被评估单位的
所有资产仍然按照目前的用途和方式使用,不考虑变更目前的用途或用途不变而变
更规划和使用方式。

4.本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提。

5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提,即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化,社会经济持续、健康、稳定发
展;国家货币金融政策保持现行状态,不会对社会经济造成重大波动;国家税收保
持现行规定,税种及税率无较大变化;国家现行的利率、汇率等无重大变化。

6.本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提,即被评估单位主要经
营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变;被评
估单位能在既定的经营范围内开展经营活动,不存在任何政策、法律或人为障碍。

评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,当以
上评估前提和假设条件发生变化,评估结论将失效。


十、评估结论

在本报告所揭示的评估假设基础上,人民药店的资产、负债及股东全部权益采
用资产基础法的评估结果为:

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资产账面价值
21,669,568.58元,评估价值
21,688,264.95元,评估增值
18,696.37元,增值率为
0.09%;
负债账面价值
20,368,375.52元,评估价值
20,377,348.16元,评估增值
8,972.64元,增值率为
0.04%;
股东全部权益账面价值
1,301,193.06元,评估价值
1,310,916.79元,评估增

9,723.73元,增值率为
0.75%。

资产评估结果汇总如下表:
单位:人民币元

项目账面价值评估价值增减值增值率%
一、流动资产
11,963,730.61 9,955,448.21 -2,008,282.40 -16.79
二、非流动资产
9,705,837.97 11,732,816.74 2,026,978.77 20.88
其中:长期股权投资
投资性房地产
固定资产
9,593,053.26 11,715,460.00 2,122,406.74 22.12
在建工程
无形资产
其中:无形资产——土地使用权
无形资产——其他无形资产
长期待摊费用
112,784.71 17,356.74 -95,427.97 -84.61
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计
21,669,568.58 21,688,264.95 18,696.37 0.09
三、流动负债
20,368,375.52 20,377,348.16 8,972.64 0.04
四、非流动负债
其中:递延所得税负债
负债合计
20,368,375.52 20,377,348.16 8,972.64 0.04
股东权益合计
1,301,193.06 1,310,916.79 9,723.73 0.75

评估结论根据以上评估工作得出,详细情况见评估明细表。


十一、特别事项说明


1.在对人民药店股东全部权益价值评估中,本公司评估人员通过取得相关权证
复印件并核对原件,对人民药店提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来
源进行了一般的核查验证,未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。

提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是人民药店的责任,评估人员的责
任是对人民药店提供的资料作必要的查验,评估报告不能作为对评估对象和相关资
产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权,或对前述资
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产的所有权存在部分限制,则前述资产的评估结果和人民药店股东全部权益价值评
估结果会受到影响。



2. 截至评估基准日,被评估单位存在以下资产抵押事项,可能对相关资产产生
影响,但评估时难以考虑:
被评估单位以证号为诸暨国用(
2010)第
90106579号的土地使用权以及证号为
房产证诸字第
F0000059635号的房产为抵押物,为被评估单位向招商银行绍兴诸暨
支行借款
500万元提供担保,担保期限为
2018年
7月
3日至
2021年
7月
2日。


人民药店承诺,截至评估基准日,除上述事项外,不存在其他资产抵押、质押、
对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。



3. 截至评估基准日,被评估单位存在以下资产租赁事项:
A. 被评估单位将位于暨阳街道暨阳路
27号的第三间营业房出租给潘何泓使用,
租期为
2018年
1月
1日至
2020年
12月
31日,第
1-2年年租金为
10万元/年,第
3年年租金为
11万元。因租期较短,本次评估不考虑其对评估结果的影响。

B. 被评估单位向浙江省诸暨市医药药材有限公司租入位于诸暨市丰南路
46号
的一幢
4层楼的房屋作为办公用房,建筑面积为
1,415平方米,租期三年(
2017年
8月
1日至
2020年
7月
31日),年租金为
14.5万元。该事项可能对相关资产产生
影响,但本次评估未考虑其对评估结果的影响。

4. 本次评估中,评估人员未对建筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察
的部分)做技术检测,评估人员在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效
的前提下,在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出的判断。

5. 本次评估中,评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术
检测,评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提
下,通过实地勘察作出的判断。

6.被评估单位未能提供排除或确认存在账外无形资产的可能,也没有将可能存
在的账外无形资产列入评估范围,因此评估人员没有对可能存在的账外无形资产进
行清查核实和评估。

7.在资产基础法评估时,未对资产评估增减额考虑相关的税收影响。

8. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全
部权益的现时市场价值,没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对
评估价值的影响,也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
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对资产价格的影响;本次评估对象为企业股东全部权益价值,部分股东权益价值并
不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积,可能存在控制权溢价或缺乏控制
权的折价。



9. 本次股东全部权益价值评估时,我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、
合理的假设,在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。

当未来经济环境和以上假设发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件的改
变而推导出不同资产评估结论的责任。

10. 本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的营业执照、
验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性
负责。

11. 本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项,在进行
资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
下,评估机构和评估人员不承担相关责任。

资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。


十二、资产评估报告使用限制说明


1.本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。

2.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及资产评估师不承担责任。

3.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。

4.资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可
实现的价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

5.本评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日
2018年
12月
31日起至
2019年
12月
30日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时,可以以评估结
论作为交易价格的参考依据,超过一年,需重新确定评估结论。

6.如果存在资产评估报告日后、有效期以内的重大事项,不能直接使用本评估
结论。若资产数量发生变化,应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整;若资
产价格标准发生重大变化,并对资产评估价值已经产生明显影响时,委托人应及时
20坤元资产评估有限公司



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